住宅ローン：住宅購入には住宅ローンを必要とします。ローンを理解して慎重に選びましょう！

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住宅ローン

住宅ローンの現況 　平成14年度に、住宅金融公庫の5年以内の廃止が決定し、民間金融機関の融資促進のため融資額も段階的に縮小されます。 　銀行などの民間も以前と異なり、住宅ローンに積極的に取り組んでおり、競争によりさまざまな商品もでてきています。住宅ローンの証券化による長期の固定ローンも登場しています。また、今後の金利上昇により、住宅ローン破綻者の増加も懸念されています。 住宅ローンの金利の種類 固定金利型 　契約時の金利が返済終了まで変わらない固定金利ローンのことです。代表的なものに「フラット３５」があります。最近では、民間金融機関でも独自の長期固定金利を発売しています。低金利時に借りる場合有利だが、高金利時には不利になります。 変動金利型 　市場金利に連動して、ローン金利も変動するローンです。現在は、短期プライムレート連動型が主流となっています。 　元利均等返済を利用する場合は、金利は6ｶ月ごとに見直されるが、当初5年間は返済額は変わりません。５年間に金利の上昇などで利息の未収が発生すると、次の5年間で調整します。ただし、見直される返済額は、旧返済額の１．２５倍を限度とされます（1.25倍の制度を取り入れていない金融機関もありますので、ご注意ください）。金利の見直しは、毎年4月1日と10月１日の2回行われます。 固定金利選択型 　固定金利選択型は、一定期間内は固定金利で、期間が終了した時点で、再度、固定型か変動型かを選択するタイプの住宅ローンです。選択期間は2年から10年までと、銀行によって異なります。 　固定金利の選択期間が短いほど、当初の金利が安くなります。選択期間終時点で、金利が大幅に上昇していると、返済額も大幅に上昇しますので、繰上げ返済などの準備が必要でとなります。 返済方法 元利均等返済 　住宅ローンの元金と利息をあわせた返済額が一定の返済方法です。毎回の返済額が一定のため、返済計画が立てやすいというメリットがありますが、返済当初は返済額のほとんどが利息となり、元金の減りが少ないこととなります。 元金均等返済 　住宅ローンの元金を均等に返済する方法です。住宅ローンの残高に応じて金利が上乗せされるため、当初の返済額は多くなります。総返済額は、元利均等返済より少なくなります。住宅ローン以外に、相続税の延納などにも利用されています。 元金据置型返済 　元金の返済を据え置いて、金利だけを返済する方法です。一般的に、一定期間経過後、元利均等返済に移行します。投資物件や節税対策として利用されています。 住宅ローンの金利の決まり方 　 　基本的には、住宅ローンの固定金利型ローン金利の基準は、長期プライムレート（長プラ）です。長期プライムレートとは、銀行の優良企業に対する最優遇貸し出しレートのことで、現在はみずほ銀行が発行する５年物利付金融債が基準となっています。最近では、長期プレームレートではなく、新長期プライムレートを基準とする銀行も多いようです。 　新長期プライムレートとは、長期変動基準金利のことで、期間１年超３年未満は、短期プライムレート＋０．３％、３年超は、短期プライムレート＋０．５％といったように各銀行によって決められています。 　これに対し、住宅ローンの変動金利型ローン金利の基準は、短期プライムレート（短プラ）です。短期プライムレートとは、優良企業に対する短期の最優遇貸し出しレートのことです。1989年から短プラの基準が変更になりましたので、それ以降の短プラを新短期プライムレート（新短プラ）と呼ぶこともあります。 ※ 長期金利、短期金利と住宅ローンとは連動はしていませんが、結果的に長期金利、短期金利が上昇すると、住宅ローンも上昇します。長期金利は市場と連動しており、短期金利はゼロ金利政策のように日銀の政策に大きな影響を受けます。つまり、長期金利は、需給関係で急激に上昇することも考えられます。 　私も数年前変動金利型の住宅ローンを組みました。なぜ変動金利にしたかというと、当時は、長期の固定金利の商品があまりなかったということもありますが、変動金利は短期金利の影響を受けるということで、日本の景気回復には悲観的でしばらくはゼロ金利が継続されるだろうということと、長期金利が少し上昇しても景気を抑制させる短期金利上昇は行わないであろうという考えからでした。そして、その間お金を貯めて、繰上げ返済をできる体力をつけておこうと思っていました（お金は貯まっていませんが）。 　短期金利は、予想どおりゼロ金利の状態ですが、その時はこれほど日本の財政が深刻だと気付いていませんでしたので、最近は不安になってきています。 インフレになると 　インフレになると、国債価格が下落し、長期金利が上昇します。金利の上昇による住宅ローンへの影響を考えてみたいと思います。 ■ 変動金利型住宅ローン 　変動金利型住宅ローンは、短プラを基準としており、6ｶ月ごとに金利を見直します。しかし、多くの金融機関では、毎月の返済額は5年間変動せず、返済額が大きく上昇する場合でもそれまでの25％増までとするところが一般的です（ただし、ソニー銀行などのように適用していない金融機関もありますので確認が必要です）。 　ただし、金利が上昇すると毎月返済額に占める利息の割合が増え、元金の返済が減ったり、金利が大幅に上昇すると、返済額が1.25倍の抑えられたとしても、利息は返済額を上回り、「未払い利息」が発生することもあります。変動金利型は、急激に金利が上昇しても、当面の返済額が25％に抑えられ、ローン破綻へのリスクも抑えることができます。 ■ 固定金利選択型住宅ローン 　固定金利型の住宅ローンといっても、長期の固定金利を組んでいる人はほとんどいません。ほとんどの方が「固定金利期間選択型」（”短期固定型”、”固定金利期間変動型”などとも呼ばれています）です。 　「固定金利期間選択型」は、当初決められた期間は固定金利で、一定期間終了時点で固定か変動かを選択する方式です。この「固定金利期間選択型」には、変動金利型のような返済額の上限がありません。期間終了後は、返済額が数倍になる可能性もありえることになります。

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