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住まいを考えよう！

なぜ住宅を購入したいか

　マイホーム取得は、憧れや夢の実現のひとつです。しかし、マイホームの購入は、生涯でのもっとも高額な買い物になります。右肩上がりの経済成長も終わり、土地の価格の上昇、住宅価格の上昇も見込めなくなり、また、収入の増加も不透明な時代になったことで、ライフスタイルに応じて住宅を買い換えることは困難になりました。新築マンションの価格も下がり、何とか無理をすれば都内や大都市圏での購入できそうです。

　しかし、この”何とか無理をすれば”が危険な種ともなります。確かに、新築マンションのチラシや広告を見ると、すごく欲しくなるのは理解できます。そして、モデルルームに行ったりするとはずみがついて、いっきに購入に踏み切るケースが多いようです。買い換えが困難な現在、将来のライフスタイルを考えてみてください。購入のチャンスはいくらでもあります。

将来、ずっと通勤に便利な街で暮らすのか（会社勤めを前提にしてよいか）。
将来、田舎暮らしを考えていないか。
将来、海外に移住する夢はないか。
賃貸ではなぜだめなのか、もう一度考えてみましょう。
マンションか戸建てか、本当はどちらを希望しているか、もう一度考えてみましょう。

購入vs賃貸

　住宅に関しては、単にメリット・デメリットということではなく、ライフスタイルの考え方によることが大きいと思われますので、ご住宅を購入する場合と賃貸の場合のメリットを参考までに比較してみました。

－	項　　目	購入	賃貸	考　　察
1	自己資金など当初の資金	△	○	自己資金などの当初の出費ですが、民間ローンの場合など100％ローンもありますので、賃貸での敷金・礼金と比べるとそれほど差がないかもしれません。しかし、貯金などの流動性資金を確保するためで100％ローンは理解できますが、手元資金もなく100％ローンを組むのは危険極まりないと思われます。
2	ローン返済・家賃負担	△	△	ローン返済額と家賃負担との比較ですが、新築購入時はきれいで賃貸に比べ割安に感じるかもしれませんが、20年経つと、賃貸の場合は新築物件に引っ越すこともできます。これは何ともいえないところです。
3	維持費	△	○	維持費は、マンションの場合は修繕積立金および管理費で、築年数が経つと高くなります。また、一戸建てでは、修繕積立金がないと思われがちですが、自分で積み立てておく必要があります。
4	住宅価格上昇	◎	△	住宅価格上昇ですが、インフレでの上昇は除きます。供給過剰の現状において、需給関係での価格上昇は当分なさそうです。一部の地域で下げ止まり、または上昇に転じているところもあるようですが、一部の都心の人気地域か優良物件に限られています。
5	住宅価格下落	×	○	住宅価格は十分下落しており、供給過剰が気になるところですが、大きな下落はなさそうです。ただし、財政が破綻するとどうなるかはわかりません。
6	インフレ・金利上昇（全期間固定金利型ローンの場合）	◎	○	インフレが起こると金利が上昇します。ハイパーインフレでなくても、バブルの頃は7,8％でした。固定金利型は、30年、35年の固定ですので、インフレにも強く、ローンが目減りしますので、これからローンを組まれる方、借り換えを検討されている方は、「フラット３５」のような長期の固定金利型ローンが必須です。賃貸の場合、２年契約が主流ですので、最大２年の猶予があると考えられます。２年後、物価が２倍になれば、家賃も２倍以上になるでしょう。
7	インフレ・金利上昇（変動金利／固定金利選択型の場合）	×	○	固定金利選択型または変動金利型住宅ローンの方は、インフレ・金利上昇には対応できません。インフレになる前に対策を検討しましょう。
8	老後の住まい確保	○	△	以前は、賃貸の場合、高齢者は借りにくいという問題があり、現在も変わっていません。しかし、介護などの問題もあり、ケア付きマンションや介護ホームなど、高齢化に応じた住宅が提供されてきています。持ち家の場合、高齢者の１人暮らしの心配もでてきます。賃貸で生活した後、ケア付きマンシュンなどという選択もあるのではないでしょうか。
9	所有者（世帯主）の死亡	○	×	住宅ローンを組む場合、団体信用保険という生命保険に加入すると思います。ローン契約者が死亡すると保険金で残りのローンが支払われます。つまり、残された家族への生活の保障になります。これは、賃貸に比べメリットと考えられます。
10	ステータス（快適さ）	○	△	住宅を購入するとステータスになると思われます。確かに、その他のローンを組む場合やクレジットカードをつくるときなど、金融機関からなどの個人の信用は向上するでしょう。また、気分の問題もあるでしょう。
11	近所とのコミュニケーション	△	○	近所もしくはマンション内のコミュニケーションは、今後さらに問題視されていくでしょう。騒音やさまざまな問題が生じることも考えられます。賃貸の場合、仮の住まいという意識が強く、問題があれば引っ越せばいいという気楽さはメリットといえるかもしれません。
12	大地震	×	△	大地震に遭遇するかもしれませんし、しないかもしれません。神のみぞ知るという感じですが、地震保険だけには入っておいたほうがいいでしょう。安心料と考えましょう。賃貸の方も、家財を補償する保険がありますので、同じく検討することをおすすめします。

インフレへの対応

　日本の財政を考えると、今後ハイパーインフレになる可能性もあります。インフレで借金が目減りすることを利用して、不動産を購入することも検討の余地はあります。

　現在の金利は超低金利であり、今後、金利が上昇していくことはほぼ間違いありません。そのため、これから住宅ローンを組まれる方も既に組まれている方も、当初は金利が割高ですが、なるべく長期の固定金利の住宅ローンへの検討をおすすめします。

　最近は、民間ローンでも、住宅金融公庫の証券化業務支援のため、長期固定金利のローンも登場してきています。ただし、有利なローンが組めるように、個人の信用度を高めておくことは重要です。

住宅を購入するにあたって

　購入か賃貸かは、ライフスタイルへの考え方によります。また、ライフスタイルへの考え方は変わりますし、環境も変わっていきます。経済的ゆとりのメドがたってからでも遅くないと思いますが、購入したい気持ちも十分わかります。購入にあたって、以下の点に注意して、楽しみながら住まいを選びましょう。

将来の収入アップを見込まない。
共働きの収入でのローンを考えない。
見栄をはらない。
あせらない。
有利な条件でローンが組めないなら、いったんあきらめ、次のチャンスを。
インフレを考慮し、固定金利型ローンを組みましょう。

　住宅の購入は、２０代後半から３０代での購入が多く、借りられるだけ借りて購入するケースが多く見受けられます。私のまわりでも、当てはまる人が多いことに驚かされるとともに心配になります。

　雇用が安定している企業や公務員の方の場合は、何とかなりますが、私が勤めていた会社はＩＴ関連で定年退職者がほとんどいない会社でした。４０歳を過ぎるとポジションも厳しくなり、当然給料は頭打ちです。しかし、税金や社会保険料は上がっていきます。これで、ローン金利が上がればアウトです。

　せめて少しのゆとりと住宅ローンは長期の固定金利（固定金利選択型はＮＧです）にしておきましょう。インフレを味方につけることも大事です。

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