平成１４年度に、住宅金融公庫の５年以内の廃止が決定し、民間金融機関の融資促進のため融資額も段階的に縮小されます。銀行などの民間も以前と異なり、住宅ローンに積極的に取り組んでおり、競争によりさまざまな商品もでてきています。住宅ローンの証券化による長期の固定ローンも登場しています。また、今後の金利上昇により、住宅ローン破綻者の増加も懸念されています。

固定金利型 契約時の金利が返済終了まで変わらない固定金利ローンのことです。代表的なものに「フラット３５」があります。最近では、民間金融機関でも独自の長期固定金利を発売しています。低金利時に借りる場合有利だが、高金利時には不利になります。 変動金利型 市場金利に連動して、ローン金利も変動するローンです。現在は、短期プライムレート連動型が主流となっています。元利均等返済を利用する場合は、金利は６ヵ月ごとに見直されるが、当初５年間は返済額は変わりません。５年間に金利の上昇などで利息の未収が発生すると、次の５年間で調整します。ただし、見直される返済額は、旧返済額の１．２５倍を限度とされます（１．２５倍の制度を取り入れていない金融機関もありますので、ご注意ください）。金利の見直しは、毎年４月１日と１０月１日の２回行われます。 固定金利選択型 固定金利選択型は、一定期間内は固定金利で、期間が終了した時点で、再度、固定型か変動型かを選択するタイプのローンです。選択期間は２年から１０年までと、銀行によって異なります。固定金利の選択期間が短いほど、当初の金利が安くなります。選択期間終時点で、金利が大幅に上昇していると、返済額も大幅に上昇しますので、繰上げ返済などの準備が必要でとなります。

元利均等返済 元金と利息をあわせた返済額が一定の返済方法です。毎回の返済額が一定のため、返済計画が立てやすいというメリットがありますが、返済当初は返済額のほとんどが利息となり、元金の減りが少ないこととなります。 元金均等返済 元金を均等に返済する方法です。ローンの残高に応じて金利が上乗せされるため、当初の返済額は多くなります。総返済額は、元利均等返済より少なくなります。住宅ローン以外に、相続税の延納などにも利用されています。 元金据置型返済 元金の返済を据え置いて、金利だけを返済する方法です。一般的に、一定期間経過後、元利均等返済に移行します。投資物件や節税対策として利用されています。

基本的には、固定金利型ローン金利の基準は、長期プライムレート（長プラ）です。長期プライムレートとは、銀行の優良企業に対する最優遇貸し出しレートのことで、現在はみずほ銀行が発行する５年物利付金融債が基準となっています。最近では、長期プレームレートではなく、新長期プライムレートを基準とする銀行も多いようです。新長期プライムレートとは、長期変動基準金利のことで、期間１年超３年未満は、短期プライムレート＋０．３％、３年超は、短期プライムレート＋０．５％といったように各銀行によって決められています。 これに対し、変動金利型ローン金利の基準は、短期プライムレート（短プラ）です。短期プライムレートとは、優良企業に対する短期の最優遇貸し出しレートのことです。１９８９年から短プラの基準が変更になりましたので、それ以降の短プラを新短期プライムレート（新短プラ）と呼ぶこともあります。 ※ 長期金利、短期金利と住宅ローンとは連動はしていませんが、結果的に長期金利、短期金利が上昇すると、住宅ローンも上昇します。長期金利は市場と連動しており、短期金利はゼロ金利政策のように日銀の政策に大きな影響を受けます。つまり、長期金利は、需給関係で急激に上昇することも考えられます。 私も数年前変動金利型の住宅ローンを組みました。なぜ変動金利にしたかというと、当時は、長期の固定金利の商品があまりなかったということもありますが、変動金利は短期金利の影響を受けるということで、日本の景気回復には悲観的でしばらくはゼロ金利が継続されるだろうということと、長期金利が少し上昇しても景気を抑制させる短期金利上昇は行わないであろうという考えからでした。そして、その間お金を貯めて、繰上げ返済をできる体力をつけておこうと思っていました（お金は貯まっていませんが）。短期金利は、予想どおりゼロ金利の状態ですが、その時はこれほど日本の財政が深刻だと気付いていませんでしたので、最近は不安になってきています。

「フラット３５」は、住宅金融公庫の全期間固定金利型の住宅ローンです。これは、公庫が直接貸し出すのではなく、公庫の要件を満たした民間金融機関のローンを証券化し、市場から資金を調達するというものです。長期固定ローンの代表は、住宅金融公庫の直接融資でした。特殊法人改革で、直接融資は大幅に減少される見込みで、その代わりに登場したのが、証券化の提携ローンである「フラット３５」です。「フラット３５」の内容は、以下になります。 使途 新築住宅または中古住宅の購入資金（借り換え、リフォームは不可） 融資対象 ● 床面積 ： 一戸建て等　→７０�u以上２８０�u以下 マンション→３０�u以上２８０�u以下 ● 住宅の耐久性など公庫が定めた技術基準を満たす住宅 返済期間 次のいずれか短い方 ●２０年以上３５年以下 ●完済時の年齢が８０歳となるまでの年数 融資金額 １００万円以上５０００万円以下（建設費または購入価額の８０％以内） 金利 全期間固定（適用金利　：TOPページの金利一覧ご参考） 保証料・保証人 不要 繰り上げ返済 手数料：無料（１００万円以上） ※詳細は、住宅金融公庫ＨＰへ ※参考 ■３０００万円を３０年固定金利で返済するローンでの総返済額比較（２００５年４月３日　日本経済新聞より） 主な３０年固定金利のローン 住宅金融公庫「フラット３５」 農協・ ＪＡあんしん計画 信用金庫・しんきんGOOD住まいリビング ＵＦＪ銀行 グッド住宅ローン みずほ銀行 当初１０年間の金利 ２．２９％ ２．６５％ ２．９０％ ２．７０％ ２．９５％ 月返済額 11万５２８６円 １２万８８９円 １２万４８６９円 １２万１６７９円 １２万５６７３円 １１年以降の金利 ２．２９％ ２．６５％ ３．２０％ ３．２０％ ２．９５％ 月返済額 11万５２８６円 １２万８８９円 １２万８２９０円 １２万７３０７円 １２万５６７３円 総返済額 ４１５０万２９６０円 ４３５１万９９２０円 4577万３８８０円 ４５１５万６２７５円 ４５２４万２２８０円 保証料 なし なし ７３万９６４８円 ７６万６５００円 ５７万４１１０円 事務手数料／ 融資手数料 ６３万円 ３万１５００円 なし ５万２５００円 ３万１５００円 団体信用保険料総額 約１４３万５９００円 （加入は任意） １４０〜１５０万円 （加入は任意） 共済掛け金はＪＡが負担 金利の０．３％が別途必要 保険料はＵＦＪ銀行が負担 （注） 元利均等・毎月払いのみの場合。 農協・ＪＡあんしん計画の金利などの条件は各ＪＡで異なり、金利・金額は一部ＪＡの試算例。 信金中央金庫の保証料は信用金庫によって異なる。 ＵＦＪ銀行は特定の条件を満たし優遇金利を適用した例で、保証料は借入人の収入などの条件で異なる。 （注） ● 保証料 ： 保証料とは、返済できなる場合に備え、保証会社に支払う金額のこと。 保証料は借入額と返済期間などで決まり、金融機関によって異なる。 ● 事務手数料 ： 保証会社に保証を依頼する場合に支払う手数料で、一般的に３万円程度。 ● 団体信用生命保険 手数料 ： 契約者が死亡などで返済不能になった時に残りのローンを支払うための生命保険料。借入額と返済期間で異なる。

インフレになると、国債価格が下落し、長期金利が上昇します。金利の上昇による住宅ローンへの影響を考えてみたいと思います。 ■ 変動金利型住宅ローン 変動金利型住宅ローンは、短プラを基準としており、６ヶ月ごとに金利を見直します。しかし、多くの金融機関では、毎月の返済額は5年間変動せず、返済額が大きく上昇する場合でもそれまでの２５％増までとするところが一般的です（ただし、ソニー銀行などのように適用していない金融機関もありますので確認が必要です）。ただし、金利が上昇すると毎月返済額に占める利息の割合が増え、元金の返済が減ったり、金利が大幅に上昇すると、返済額が１．２５倍の抑えられたとしても、利息は返済額を上回り、「未払い利息」が発生することもあります。変動金利型は、急激に金利が上昇しても、当面の返済額が２５％に抑えられ、ローン破綻へのリスクも抑えることができます。 ■ 固定金利選択型住宅ローン 固定金利型の住宅ローンといっても、長期の固定金利を組んでいる人はほとんどいません。ほとんどの方が「固定金利期間選択型」（”短期固定型”、”固定金利期間変動型”などとも呼ばれています）です。「固定金利期間選択型」は、当初決められた期間は固定金利で、一定期間終了時点で固定か変動かを選択する方式です。この「固定金利期間選択型」には、変動金利型のような返済額の上限がありません。期間終了後は、返済額が数倍になる可能性もありえることになります。

日本の財政を考えると、今後ハイパーインフレになる可能性もあります。インフレで借金が目減りすることを利用して、不動産を購入することも検討の余地はあります。現在の金利は超低金利であり、今後、金利が上昇していくことはほぼ間違いありません。そのため、これから住宅ローンを組まれる方も既に組まれている方も、当初は金利が割高ですが、なるべく長期の固定金利の住宅ローンへの検討をおすすめします。最近は、民間ローンでも、住宅金融公庫の証券化業務支援のため、長期固定金利のローンも登場してきています。ただし、有利なローンが組めるように、個人の信用度を高めておくことは重要です。 これは、個人的な意見ですが、返済に余裕がある方は、変動金利でローンを組むという手もあります。短期金利は、日銀がコントロールしています。短期金利が上昇すると経済活動に大きな支障をきたしますので、長期金利が上昇しても、短期金利は上げにくいことが考えられます。短期金利が大幅に上昇するようでしたら、手持ちの資金で返済してしまうのです。これは手持ちの資金があるという前提です。あくまでも自己責任で判断してください。